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2017-08-30

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國家發改委隔空發令去庫存:可先租后售 鼓勵房企入場

        樓市步入下半場,新一輪房地產調控新政頻頻出臺。先是中央政治局會議定調抑制資產泡沫,接著證監會指出“企業再融資募集所得資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款”。

        8月3日,國家發展和改革委員會在《更好發揮投資對經濟增長的關鍵作用》一文中指出,針對當前樓市,國家將進一步加大房地產調控力度,加大去庫存力度,并防范一二線城市土地價格快速上漲。

        國家發改委在文中指出,因城施策加大調控力度。鼓勵商品房庫存較大的城市進一步加大去庫存力度,可采取發放購房補貼、先租后售、與政府共有產權等方式促進居民購房。鼓勵品牌房地產開發企業收購現有地產項目,通過品牌注入、提高住房品質的方式消化庫存。

       易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中國房地產報記者指出,國家發改委此次表態,更多的是從投資角度出發,通過去庫存和去產能,能夠鼓勵各地房企積極回籠資金和加速新一輪投資。

       交通銀行總行高級分析師夏丹在接受中國房地產報記者采訪時則表示,國家發改委給出的是方向性指引,并沒有實際性舉措,后續還要看各部委、各地方具體政策。但各部委層面能用到的政策已經比較多了,再出臺一些程度更深的政策空間比較小。后續各地方出臺一些有爭論性的政策可能性大。

       一線城市防范土地價格快速上漲

       中指數據顯示,2016年7月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為12009元/平方米。百城房價環比上漲1.63%,漲幅較上月擴大0.31個百分點。從漲跌城市個數看,66個城市環比上漲,30個城市環比下跌,4個城市持平。同比來看,全國100個城市(新建)住宅均價較去年同期上漲12.39%,漲幅較上月擴大1.21個百分點。北京、上海等十大城市(新建)住宅均價為22945元/平方米,環比上漲2.2%,漲幅較上月擴大0.68個百分點;同比上漲17.19%,漲幅較上月擴大1.21個百分點。

       同策咨詢研究總監張宏偉認為,這表明,進入下半年以來,熱點城市的房價仍然在高位上漲,樓市仍然沒有出現降溫的跡象。尤其是去年下半年至今,隨著大部分一二線城市樓市出現復蘇和好轉,北上廣深一線城市、合肥、南京、蘇州、廈門、杭州、武漢、東莞、佛山等二三線城市樓市出現“日光盤”和“買漲不買跌”的火熱局面,甚至土地市場也是“地王”頻現。

       根據易居研究院最新庫存數據,截至6月底,有20個城市存銷比小于或等于8個月,包括合肥、南京、惠州、燕郊、蘇州、昆山、鄭州、杭州、珠海、南昌、東莞、固安、濟南、上海、廈門、佛山、大廠、南通、武漢和香河。其中,蘇州庫存僅為5個月,燕郊、惠州的庫存周期分別為4個月和3個月,而南京與合肥的庫存消化周期僅為2個月左右。昆山、蘇州、大廠、南京6月底新建商品房庫存面積同比分別下調41.8%、47.4%、49.2%和56.2%,合肥庫存面積同比下調更是高達66.5%。

       “此類城市存銷比偏小,已面臨庫存荒的問題。下半年補庫存動力強勁,進而將體現出供給側結構性改革的思路。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出。

       國家發改委表態稱,一二線等住房供應緊張的城市要采取擴大新增供地、盤活存量土地等方式擴大土地供給,防范土地價格快速上漲。這無疑是從土地供應側入手,通過調整地價進而調整房價。

       “考慮到抑制地價和房價的政策目標,下半年如何設計出一套更有效率的土地出讓制度,以及如何加大土地供應規模,成為地方相關政府需要考慮的內容。”嚴躍進建議道。

       發放補貼去庫存

       鼓勵房企入場

       上海易居房地產研究院最新報告顯示,在大多數城市庫存下調的同時,26個城市的庫存規模則不降反升。其中,濟南新建商品房庫存規模同比上漲34.6%,大連同比上漲35.1%,荊門同比上漲35.6%,蚌埠、三亞同比分別上漲37%和37.5%,海口、淮南同比分別上漲40%和48.9%,太原同比上漲56.2%,濟寧同比上漲67%,茂名庫存同比漲幅更是高達69.2%。

       截至6月末,沈陽、晉江等8個城市去化周期仍高達20個月以上,其中,丹東、唐山去化周期高達30個月。“在經歷一段較長時間的去化下,房地產庫存已得到不同程度的釋放。但對于庫存壓力較大的三四線城市來說,積極去庫存依然是其未來的主要任務。”嚴躍進指出。

       如何化解高庫存難題?國家發改委提出,將進一步促進房地產投資健康發展,因城施策加大調控力度。對于高庫存城市,鼓勵進一步加大去庫存力度,可采取先租后售、與政府共有產權等方式促進居民購房。同時,鼓勵品牌房地產開發企業收購現有地產項目,通過品牌注入、提高住房品質的方式消化庫存;完善教育、醫療、商業等配套服務設施,提高住房吸引力。

       房企間的并購重組并非僅在品牌大房企和中小房企之間進行,央企間、國企間、民企間、國企與民企間整合成為一種客觀趨勢。克爾瑞研究中心數據表明,今年上半年,前100名房企的金額、面積排名門檻雙雙大幅提升,其中,金額門檻同比增幅均在60%以上。重組、并收購已大大提升了市場集中度。僅2015年前三季度并購案就達176宗,涉及金額1600億元。

       地方政府也在想方設法加大去庫存力度。今年上半年,已有山西、內蒙古、廣西、海南、云南、江西、福建、遼寧、廣東等50多個省區市出臺去庫存新政。

       對于下半年金融貨幣政策如何走向,國家發改委在文中并未明確提及,但指出,堅定不移降低各種企業成本。擇機進一步實施降息、降準政策,加快民營銀行審批節奏。鼓勵商業銀行創新信貸產品和擔保方式。大力發展多層次資本市場。由此可以預計,在去庫存大方針指引下,貨幣政策不會出現明顯收緊。

       商業地產去庫存形勢最嚴峻

       相比住宅,目前商業地產面臨更為嚴峻的去庫存問題。國家統計局的最新數據顯示,截至6月末,全國商業營業用房待售面積高達15263萬平方米,同比激增23%。

       同策咨詢研究部數據顯示,6月末,全國十大城市商業市場累計存量刷歷史新高,已達5267.75萬平方米,同比上漲幅度達10%。其中北京、成都、天津、杭州等4個城市商業存量創新高,成都、天津、南京存銷比(即去化周期)分別高達141個月、96個月、83個月;北上廣深4個一線城市的存銷比分別為56個月、42個月、23個月、36個月。二三線城市商業地產存銷比多在50個月以上,一些城市商業地產存銷比甚至達100個月以上。

       對此,國家發改委在政策建議中提出,根據市場狀況,適時調整住房、辦公樓和商業營業用房土地供應比例,合理規劃住宅配建的商業設施面積。這也是對過去幾年商業地產大干快上,各種規劃不合理的一個糾偏。

       為消化現有庫存,地方政府也在出招。如四川、福建、昆明等省市細化“商改住”政策,即在滿足一定條件下,允許商業用地調整成為住宅用地;已建在建的商業用房在一定前提下,可改變建筑使用功能,用于教育培訓、文化、旅游等經營性、公益性用途。

       8月1日,沈陽市政府相關會議研究通過《關于促進房地產市場健康發展的實施意見(試行)》,其中,重點解決商業地產去庫存問題,加大對大中專畢業生購房的支持力度,為沈陽振興發展留住更多人才。

       具體包括:新建商業地產達到一定面積可以落戶,可以當學區住房;商住或酒店式公寓也可調整為自住公寓,在孩子入學的問題上享受住宅同等政策。大中專畢業未滿8年,買房子可以用父母公積金付首付。

       有分析指出,沈陽這一政策借鑒了寧波等地做法,將加快商業地產去庫存,同時有助于鼓舞市場信心。

       數據顯示,今年上半年,沈陽全市商品房備案面積816.1萬平方米,同比增長16.7%,其中商品住房備案面積695.1萬平方米,同比增長13.9%。截至6月末,沈陽新建商品房去庫存周期達20個月。

       商業地產也存在并購重組商機。第一太平戴維斯華南區董事長林木雄表示,并購是否可行,要看企業在經營商業這一塊是否有優勢,一些房企試水商業地產開發之后覺得盈利能力只是一般的話,或許還是會集中做原有資源強的領域。對于一些有經營商業優勢的企業可能是很好的機會,市場整體沒有錢賺并不代表所有人都沒有錢賺。

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